19 de julio de 2023
La enervación del desahucio es un derecho legal que permite a un arrendatario evitar el desalojo pagando las deudas pendientes antes de que se ejecute el lanzamiento. Esta figura clave del derecho inmobiliario español ofrece una segunda oportunidad a los inquilinos morosos, pero está sujeta a condiciones estrictas. En este artículo vamos a explorar en profundidad cómo funciona la enervación del desahucio, sus requisitos legales y sus implicaciones prácticas para arrendatarios y arrendadores.
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La enervación del desahucio constituye una defensa legal que permite al arrendatario, una vez demandado por impago, detener el proceso de desalojo al pagar la totalidad de las deudas acumuladas con el arrendador. Además de resolver el impago, también previene la ejecución del desahucio, permitiendo que el arrendatario permanezca en la propiedad bajo las mismas condiciones contractuales previas.
El derecho a enervar el desahucio surge como un recurso excepcional y está estrictamente regulado. Su aplicación es única y exclusiva a situaciones donde el impago de rentas o cantidades similares ha llevado al arrendador a iniciar un proceso judicial contra el arrendatario.
La enervación del desahucio está fuertemente regulada por la ley, estableciendo un marco que los arrendatarios y arrendadores deben entender claramente para navegar por este proceso.
El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil especifica que el arrendatario tiene la oportunidad de detener el proceso de desahucio al pagar las cantidades adeudadas antes de la vista del juicio. Este pago debe ser integral, cubriendo todas las rentas impagadas y cualquier otra cantidad debida según el contrato.
El arrendatario tiene el derecho de enervar el desahucio una sola vez durante la vigencia del contrato de alquiler. Esto requiere que pague todas las deudas pendientes y las costas procesales, lo que implica una responsabilidad financiera significativa y la obligación de actuar dentro de un plazo estricto tras recibir la notificación judicial.
El arrendador, por su parte, tiene el derecho a recibir todos los pagos atrasados y puede exigir que el desahucio se lleve a cabo si no se cumplen las condiciones de enervación. Además, debe informar claramente en la demanda si acepta o no la enervación del desahucio, lo cual afectará el curso del proceso judicial. Conoce en este otro post todos los derechos y obligaciones del arrendador.
El procedimiento para enervar un desahucio implica una serie de pasos legales precisos que tanto arrendatarios como arrendadores deben seguir cuidadosamente para asegurar el cumplimiento de la ley.
Antes del juicio, el arrendatario debe ser formalmente notificado de la demanda de desahucio. A partir de esta notificación, dispone de un plazo máximo de 10 días hábiles para realizar el pago completo de las deudas pendientes. Este periodo es crítico y el cumplimiento estricto de estos tiempos es esencial para que la enervación sea aceptada legalmente.
El letrado de la administración de justicia juega un papel central en el procedimiento de enervación del desahucio. Este funcionario es responsable de verificar que el arrendatario ha cumplido con todos los requisitos legales para la enervación, incluido el pago completo dentro del plazo establecido, y de emitir un decreto que finalice el proceso de desahucio si se cumplen las condiciones.
La enervación exitosa resulta en la terminación inmediata del juicio de desahucio, permitiendo que el arrendatario continúe ocupando la propiedad bajo los términos originales del contrato de arrendamiento. Sin embargo, si la enervación no se realiza correctamente, el proceso de desahucio seguirá su curso, pudiendo culminar en el desalojo del arrendatario.
Existen situaciones específicas en las cuales el derecho a enervar el desahucio no puede ser ejercido, lo cual es importante para que tanto arrendatarios como arrendadores entiendan los límites de esta defensa legal.
La enervación del desahucio no es posible si el arrendatario ha enervado previamente el desahucio en cualquier momento durante la vigencia del mismo contrato de arrendamiento.
Otro caso donde la enervación no se aplica es cuando el arrendador ha hecho un requerimiento de pago fehaciente, como un burofax, al menos 30 días antes de iniciar la demanda de desahucio, y el pago no se ha realizado dentro de este plazo.
Si un arrendatario ha enervado el desahucio en una ocasión anterior bajo el mismo contrato, cualquier intento posterior de enervar un nuevo proceso de desahucio será automáticamente inválido. Esto es para evitar el abuso del proceso de enervación como una táctica dilatoria por parte de los arrendatarios que repetidamente incumplen con el pago de la renta.
No, la enervación del desahucio solo se puede ejercer una vez durante la vigencia del contrato de arrendamiento. Si el arrendatario intenta enervar un desahucio por segunda vez bajo el mismo contrato, no será posible.
Si el arrendatario ya ha utilizado su derecho a enervar el desahucio anteriormente bajo el mismo contrato, cualquier intento posterior de enervación será considerado nulo y el proceso de desahucio podrá continuar hasta el desalojo.
No, para que la enervación sea efectiva, el arrendatario debe pagar no solo las rentas atrasadas y otras cantidades adeudadas, sino también las costas procesales que se hayan generado hasta el momento de la enervación.
Si el arrendatario realiza el pago después del plazo legalmente establecido para la enervación, el pago no tendrá efecto enervador y el proceso de desahucio puede continuar hasta el lanzamiento. En Cañizares Abogados, entendemos la complejidad y la urgencia que conlleva la enervación del desahucio. Nuestro equipo está comprometido a ofrecer asesoramiento legal claro y efectivo para proteger sus derechos, tanto para arrendadores como arrendatarios. Contáctanos para navegar con seguridad por este proceso legal y asegurarse de que sus intereses estén adecuadamente representados y defendidos.
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